公司出售抵押房屋败露后上诉要求判买卖协议无效

某文具公司将已经抵押给银行的房屋出售给重庆梁平人杨某，引发纠纷后，该文具公司竟然两次向法院上诉，以房子已经被抵押给银行为由，要求法院判合同无效，甚至在第二审中要求杨某赔偿更多的损失。

近日，重庆二中院驳回了该文具公司的请求，判定在杨某不知情的情况下，文具店的房屋转让合同继续有效。法官表示，此案涉及的法律问题值得每个签订合同的人参考。

一审曾判合同无效

2009年1月21日，该文具公司与杨某签定《房屋买卖协议》，将房子出卖给杨某所有。文具公司明知该处房屋整体已被梁平县人民法院查封，且又办理了抵押贷款，却未告知杨某。

在银行向文具公司起诉要求还款时，文具公司抵押房产的事情败露，与杨某爆发了纠纷。随后，文具公司以“根据相关法律规定查封、抵押中不得买卖”为由，请求确认《房屋买卖协议》无效，要求杨某将房屋恢复原状，归还给自己。

梁平县人民法院一审认为，既然文具公司将已作为担保抵押的财产进行出售，杨某应当从房屋买卖协议知道该房屋已作为抵押担保而与其签订房屋买卖协议。

此外，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

且该文具店未经法院许可，变卖已被法院查封的财产，属违反法律的强制性规定。本案争议房屋是法院查封在前，买卖在后。因此，原审原告、被告签订的《房屋买卖协议》应当无效。

一审判决该《房屋买卖协议》无效，杨某应该归还房屋，但该文具公司也必须返还杨某的卖房款。

再审判定合同有效

一审执行时，文具公司还欠着银行的钱，在执行的过程之中，杨某等人偿还了剩余的购房款(此前未支付完)，这笔钱被用来支付文具公司对银行的欠款。

鉴于事实比较复杂，梁平县人民法院启动了再审程序。法院再审认为：文具公司和杨某于2009年1月21日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，是在平等协商的基础上自愿签订的，协议内容不违背法律的规定，双方均应按照协议的约定全面履行合同义务。

尽管当时房屋处于查封状态，但不影响房屋买卖协议的效力，只是对房屋的物权及过户存在障碍，原审原告请求确认该协议无效的诉讼请求，法院应不予支持。

随后，再审撤了一审判决，驳回了文具公司的诉讼请求。

在执行过程中，梁平县人民法院对房屋作二次整体查封后，由于购房户杨某已经交付了全部的购房款，查封期间届满后梁平县人民法院未再继续查封。

此外，由于文具公司明知其财产已经被司法机关查封，仍然进行变卖，构成非法处置查封财产罪，梁平县人民法院于2012年9月17日作出了刑事判决，对其法人判处有期徒刑一年一个月。

二审维持再审判决

本院二审认为，《中华人民共和国担保法》第四十九条规定：抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条规定：取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务。

此外，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”从而确立了合同效力和物权效力相区分的原则。

依照物权法，本案中购房户杨某已将购房余款用于全部支付用于清偿了抵押担保的债务，导致抵押权消灭，因此该房屋买卖合同并不因未告知抵押权人而无效。

双方当事人于2009年1月21日签订的《房屋买卖协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律的强制性规定;尽管房屋已被人民法院查封，对房屋的物权及过户形成障碍，但查封在此时已经自动解除，并不影响房屋买卖协议的效力及其后合同的继续履行。

二审最终判决:该文具公司主张该协议无效属于违反诚实信用原则的行为，本院不予支持。遂驳回上诉，维持再审的原判。

数据：

房地产纠纷案总数减少 “抱团”诉讼增多

据重庆市二中法院公布的数据，2013-2015年间，该院共审结房屋买卖合同案件688件，其中，2013年282件，2014年227件，2015年179件，案件数量逐年有所下降。

房屋买卖纠纷案件中，集团诉讼案件占比一直较高，但近年来又有逐年增高的趋势。

该院处理的从集团诉讼案件的情况来看，2013年共计3起167件，分别为24件、45件、98件，集团诉讼案件占比59.2%;2014年共计3起131件，分别为10件、19件、102件，集团诉讼案件占比57.7%;2015年共计6起110件，分别为10件、12件、12件、12件、30件、34件，集团诉讼案件占比61.4%。

特别是商品房买卖合同纠纷，往往是同一楼盘购房户集体诉讼，“抱团”情况明显，当事人希望通过人多势众，获得有利的诉讼地位，在纠纷解决方式选择上，购房户之间存在相互观望、比较情形。

近年来，重庆市房地产业蓬勃发展，但随着当前经济发展总体下行，房地产行业承压严重，由此产生纠纷而拥向法院的情况十分突出。

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