二套房新政出台银行抢跑贷款需求或提升

二套房新政出台银行抢跑 贷款需求或提升

房贷政策持续发酵，多家银行应声而变。　　《中国经营报》记者了解到，工行、建行、中行三家国有大行已经开始执行新的二套房政策，首付比例降至四成。据了解，中行不日也将落实该政策。

相较之前的几次房贷政策，此次银行反应迅速。某国有大行信贷处处长认为，二套房首付比例调整后，按揭贷款的可贷额会随之增加，可能引发大量贷款需求。他解释道，虽然随着利率市场化不断推进，存贷利差收窄，银行通过个人住房贷款获得的利润大幅减少，但个人住房贷款对银行贷款结构有重要的调整作用，而且资产证券化后可以盘活资金，解决按揭贷款流动性差的问题。　　多家银行二套房首付松绑　　继2014年9月30日“认贷不认房”政策之后，时隔半年，刺激楼市的新一轮政策出台。　　3月30日，央行、住建部、证监会、财政部和国税总局五大部委联合发布二套房新政，提出拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房时，首付款比例最低可到4成。　　政策刚一落地，浙商银行就在当晚推出了新的二套房贷款首付标准：总价在500万元以下的普通住房，首付比例最低4成，房贷利率最低为基准利率的0.7倍；别墅、排屋以及总价在500万元以上的公寓，首付最低5成，房贷利率享8.5折。　　此外，四大行也对此政策迅速做出反应。与浙商银行不同的是，银行方面普遍表示，二套房首付比例低至四成没有门槛。　　记者从建行北京分行住房金融部了解到，在3月31日，该行就已经得到了总行通知，开始执行二套房首付比例下调至最低40%。　　3月31日下午，工行总行相关负责人表示，工商银行将加强与各地政府部门和金融监管部门的沟通，本着“因地施策”和“风险可控”的原则，根据各城市房地产市场的状况以及借款人的资信状况、还款能力确定贷款首付比例和利率水平，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，最低首付款比例为40%。　　浦发银行北京分行相关部门人士表示，该行会按照新的政策执行，但由于银行的相关文件有些滞后，他们建议可以先着手办理购房手续，在这过程政策细则即可落实，客户就能享受新的政策优惠。　　至于二套房的房贷利率，在采访中的数十家银行均坦言并没有变化，依然是基准利率的1.1倍。　　“由于此次新政中并未对二套房贷款利率做出明确规定，各家银行会根据借款人的信用状况和还款能力来确定利率水平。同时，根据城市和客户的不同，二套房首付比例可能会做出调整。”某国有大行支行行长告诉记者，新政落实后，如果一视同仁只收四成首付款，可能会造成一些客户之后每个月的还款压力过大。“贷款前，银行对客户的资质和还款能力都有一个评估，如果缴纳四成首付会给客户之后每月还款带来困难，银行会建议客户增加首付成数。”该支行行长如是说。　　利润虽少却不“鸡肋”　　上述国有大行信贷处处长表示，首付比例降低后，对银行来说可贷额提高了，且消除了一次性付大额首付的顾虑后，可能会吸引相当一部分客户来银行办理二手房贷款业务。　　随着利率市场化，存贷利差逐渐收窄，个人住房贷款业务是否被银行视为“鸡肋”？上述信贷处处长认为答案是否定的。他表示，不能单纯从利润的角度考虑。“的确，银行做房贷的收益不及发展企业贷款高。但从风险的角度看，利率和风险成正比，个人住房按揭贷款的风险系数低，减值拨备少，对利润也是有贡献度。且根据评估，企业贷款的经济资本占用系数高，一般小微企业经济资本占用系数都在10%左右，住房按揭的系数在1.5%左右，相差十倍。”　　上述信贷处处长坦言，在个人住房贷款利率打七折的时候，银行的利润就很低了，但出于对政策的支持，也为了占据市场份额，按揭贷款业务还是稳步开展。当然，很重要的一点是按揭业务还能帮助银行开展综合业务。他举例道，按揭客户多了可以促进发卡量，绑定开展其他业务，有助于巩固客户基础。　　他补充道，在正常情况下，商业银行的中长期贷款要超过55%以上，才能体现信贷结构的持续和稳定，而个人住房贷款的期限又比较长，因此，个人住房贷款对信贷结构调整也有贡献。　　同时，个人住房贷款还可以实现资产证券化。某国有大行资深客户经理告诉记者，通过资产证券化，可以有效盘活期限长、数量大的住房按揭贷款，资金快速回流以便开展新的业务，这是其他金融产品不能实现的。　　某商业银行个金部总经理认为，二套房首付比例放松之后，也许会带来大量贷款业务，基数大了，出现不良贷款的可能性会随着增高，但个人住房按揭贷款的风险主要是由客户和房地产市场带来的。　　“虽然有增加不良率的风险，但银行应该不会提前升高贷款门槛。”上述资深客户经理告诉记者，银行是否提高贷款标准，还要看市场的反应。他解释道，如果贷款政策执行一段时间后，住房贷款的坏账率升高了，银行就有可能会做调整，会要求客户在贷款前提供更充足的证明，或增加更多条件等。“最近几年，我国房地产市场的供应十分充分，二套房首付限制购买力只是一方面，缺乏购买力可能才是关键。放宽首付比例也许不及降低贷款利率刺激效果明显。而且银行在贷款前期的审核本来就很严格，按揭贷款的不良率又很低，没有必要提前加高门槛，毕竟银行也要考核利润。”

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